固定資産税評価替えで土地価格が5割増 これまでなかったのに、突然付けられた路線価は信義則違反になるか

来年度（2027年度）は、固定資産税の評価替えです（地方税法（以下、法という。）341条6号、409条）。
評価替えでは、市町村長等が固定資産評価基準によって新たな評価額を決定（法403条、410条）、その評価額を固定資産課税台帳に登録することになります（法411条）。
評価額は縦覧制度によって4月からの一定期間見ることができます（法415条、416条）。
都心部ではこのところの地価上昇を受けて、評価替えにより宅地の評価額があがるケースも出てくることが予測されます。

もし不当に高すぎると思われる場合には、固定資産税評価に詳しい専門家にチェックしてもらうことをお勧めします。評価額に対し不服がある場合には、原則として評価替えの基準年度に審査の申出をするチャンスがあるからです（法432条）。

ところで、評価替えに伴って評価方法が見直されるケースもあります。
宅地などの場合、道路との接道状況などに変化があったことが確認されれば、市町村（東京都23区を含む）の評価担当部署（評価庁）は評価基準等に従い、状況に適合した評価を行うことになります。

それでも、いきなり所有土地の評価額があがってしまうと、不安になるものです。その場合は、専門家を通じて、評価庁に対し評価の細かい明細を開示してもらい、その内容を確認することも重要です。

前回の評価替え（令和6年度）で、同年度に相続した土地の評価額が約5割増になり、驚いた相続人が評価の取消しを求めて裁判に訴えたケースがありました（東京地裁令和8年6月17日判決、本件は控訴）。
土地の使用状況や周辺状況は変わっていないのに、これまで路線価がなかった前面の2項道路に、突然路線価が付けられ、評価が上がったというものです。
相続人は審査の申出を経て裁判所に出訴しました。
争点は新たな路線価の付設により行われた評価額の決定が適法かどうか。

相続人の主張は、次のとおりです。
1. 前面道路は行き止まりの2項道路だったが、50年以上前から路線価の付設はされておらず、別の方角で接する道路に面する土地として評価を受けてきた。
2. 令和6年度の評価替えで、同2項道路に路線価が付され、その土地の評価額が5割弱増加した。
3. 仮に、2項道路には路線価を付設して土地の評価をすべきであったのに、評価庁がこの適用を看過し、別の接面道路の路線価を用いて評価をしてきたとすれば、それは評価庁の過誤で、相続人や被相続人はそのことを何も知らず、同2項道路に路線価を付設しないでも済む例外の取扱いとして、土地が評価されると信頼していた。

3の相続人の主張は、長期間、評価庁が権利を行使（路線価付設）しなかったから納税者が「行使はされない」と信じたのに、その信頼を裏切ったことになるという信義則違反と同種の主張で、取消の理由としているわけです。

しかし裁判所は、「行き止まり2項道路に路線価を付設することに違法性はなく、評価基準等の定める適正な方法で評価されている」と、認めました。
また裁判所は、信義則の法理の適用について、「課税処分を違法なものとして取り消すことができる場合があるとしても、（中略）納税者間の平等、公平という要請を犠牲にしてもなお当該課税処分に係る課税を免れさせて納税者の信頼を保護しなければ正義に反するといえるような特別の事情が存する場合に、初めて上記法理の適用の是非を考えるべきもの」と説示。特別の事
情については「少なくとも、税務官庁が納税者に対し信頼の対象となる公的見解を表示したことにより、納税者がその表示を信頼しその信頼に基づいて行動したかという点の考慮は不可欠」と考え方を示しました。

具体的な検討において裁判所は、「路線価を付設することが可能な状況にあったにもかかわらず、長期間にわたってこれをしなかったというものにとどまり、2項道路に路線価を付設するか否かについて、評価庁が原告らの信頼の対象となる何らかの公的見解を表示したと評価することはできない」として「特別の事情があるとは認められない」と判断しています。