相続した空き家の敷地を譲渡した場合の譲渡所得の 特別控除における「譲渡対価要件」の留意点②

【回答】

１．結論

乙さんの場合、宅地Dの譲渡対価1億2,000万円は、亡母より相続した「本特例の適用対象となる資産（以下「対象資産」）の譲渡対価」と、対象資産を譲渡した年と同じ年に譲渡した「他の資産の譲渡対価」の合計額であり、これが1億円を超えることから、措法35条第5項より本特例の適用を受けることができません。

２．理由

(1)本特例の概要

相続の開始の直前において、被相続人のみが主として居住の用に供していた家屋で、昭和56年5月31日以前に建築されたもの(区分所有建築物を除く。以下「被相続人居住用家屋」)及びその敷地の両方を相続又は遺贈(死因贈与を含む）により取得した個人(以下「居住用家屋取得相続人」)が、被相続人居住用家屋を取壊した後にその敷地を譲渡した場合は、一定の要件を満たすことにより本特例の適用を受けることができ、譲渡所得の金額から最大3,000万円を控除できます(措法35条第3項2号、4項、措法施行令23条6項。なお、本特例の適用要件の詳細については、本紙№684を参照ください）。

(2)本特例の適用における、「譲渡対価が1億円を超えないこと」の要件

本特例の適用における、「譲渡対価が1億円を超えないこと」の要件を満たすかどうかの判定においては、次の①～③の全てに該当することが必要です。
①居住用家屋取得相続人(本問では乙)が対象資産（本問では、平成24年に亡父から相続した宅地Dの持分2分の1）を１回で譲渡する場合は、対価が1億円を超えないこと（同第 3 項）。
②居住用家屋取得相続人が対象資産を1億円以下の対価で譲渡した場合でも、その年中に 1 回目の譲渡に係る対象資産と一体的に居住の用に供されていた他の資産（本問の場合は、乙が平成24年に亡父から相続した宅地Dの持分2分の1）を譲渡したときは、これら譲渡の対価の合計額が1 億円を超えないこと(同第5項、措法通達35-22(1)）。
③居住用家屋取得相続人が対象資産を1億円以下の対価で譲渡した後、その譲渡の翌年以降 3 年目の年末(以下「制限期間」)までに、対象資産と一体的に居住の用に供されていた他の対象資産を別途譲渡したときは、1回目の譲渡の対価(1回目の譲渡をした年中に2回目の譲渡をした場合は、2回目の譲渡の対価も含む。)と制限期間内の全ての他の対象資産の譲渡の対価の合計額が、1億円を超えないこと(同第6項）。

(3)本問へのあてはめ

本問の場合、宅地Dの譲渡対価は、【平成29年に亡母より相続した「対象資産」の譲渡対価】と、【平成24年に亡父より相続した「他の資産の譲渡対価】の合計額であり、これが1億円を超えることから上記②の要件を満たすことができません。したがって、乙さんは平成30年分の所得税の計算上、本特例の適用を受けることができません。