令和6年1月から適用要件が緩和される空き家特例3,000万円控除の特約とは？

1.はじめに

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」（以下、「空き家特例」といいます。）は、親が住んでいて、相続で空き家になった住宅を相続人が売却した場合、一定要件を満たしたときに譲渡所得から最大3,000万円（令和6年1月1日以後、相続人が3人以上の場合には、2,000万円）の控除が認められる譲渡所得課税の特例です。主な要件は次の表のとおりです。

これまで適用されてきた譲渡のパターンは次のとおりです。
1号譲渡＝家屋を取得し新耐震基準に適合させ敷地とともに譲渡する場合
2号譲渡＝家屋を除却し、敷地のみを譲渡する場合

これに令和6年1月1日からは空き家を現状有姿で譲渡した後、翌年２月15日までの間に次に掲げるパターン（３号譲渡）に該当したときにも適用が可能になります。
・譲渡後、買主側で行った家屋が改修等により耐震基準に適合することとなった場合　
・譲渡後、買主側で家屋全部の取壊し・除却、滅失をした場合
これは相続人としては、売れるかどうかわからないのに空き家の取り壊し等をすると、場合によっては固定資産税等が高くなってしまうなど、リスクを感じる人が多いことから3号譲渡の導入が決まったものです。
ただし譲渡後、買主の方で取り壊し等をしてもらうことが要件となるので、契約では、耐震改修または取り壊し等を買主が行うことの特約を盛り込む必要があることや、特約が守られなかった場合の取り決め等をする必要があると、国土交通省は財務省主税局との間で議論していました。そして先ごろ、国土交通省は、3号譲渡のための売買契約の特約条項の例を公表したのです。

2.特約条項とは

売買契約上の特約は、買主側で①家屋を改修して耐震基準に適合させる場合、②家屋自体を取り壊す場合の2タイプです。同省では契約の当事者間で合意した内容に応じ、文例を適宜修正のうえ利用することを推奨しています。ここでは取壊しのタイプを示します。

3.確認書の手続き

空き家特例の適用に当たっては、市区町村長が、国土交通省の「通知」（国住政第101号、国住備第506号）に従い、要件具備の確認を行い、確認書を納税者等に交付することになっています。納税者はこの確認書を確定申告書に添付する仕組みです。令和6年1月1日からの空き家特例の3号譲渡の施行に伴い、国土交通省は上記通知に3号譲渡に関する事項を追加・公表しました。それによると、市区町村長から3号譲渡の確認書の交付を受ける場合には基本的に、上記の特約付き売買契約書の写しも提出することになりました。