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2017.04.24固定資産税の住宅用地の特例 建替えの取扱いが緩和

固定資産税・都市計画税の住宅用地の課税標準の特例を受けている土地の上で住宅の建替えが行われている場合の取扱いが改正され、従来よりも緩和されることになりました。

これは平成29年度税制改正の施行に合わせて行われた「地方税法の施行に関する取扱いについて(市町村税関係)(平成22年4月1日)」通知の改正です(総税市第26号平成29年4月1日)。

住宅用地には固定資産税の課税標準を低く抑える住宅用地の課税標準の特例(地方税法349条の3の2)があります。これは1月1日の固定資産税の賦課期日において、住宅の敷地になっている土地に適用があるもので、住宅用地としてたとえば200㎡までの土地については評価額を6分の1にして課税標準とすることになっています。1月1日時点でその土地に住宅がない場合でも、一定の要件を満たす住宅の建て替えが行われている場合には、「住宅用地」として扱われることになっています。具体的には、地方税の取扱いを定めた改正前の上記取扱い通知で、次のように記載されています。「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例における「敷地の用に供されている土地」とは、特例対象となる家屋を維持し又はその効用を果すために使用されている1画地の土地で賦課期日現在において当該家屋の存するもの又はその上に既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建設中であるものをいうものであること。なお、この既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建設中である土地の具体的な取扱いに当たっては、別途「住宅建替え中の土地に係る固定資産税及び都市計画税の課税に
ついて」(平成6年2月22日付自治固第17号)を参照されたいこと。(第3章第2節第1、20(1))」。

上記平成6年通知によると、次のような要件を満たす場合、住宅用地として取り扱ってよいこととされています。

  1. 当該土地が、当該年度の前年度に係る賦課期日において住宅用地であったこと。
  2. 当該土地において、住宅の建設が当該年度に係る賦課期日において着手されており、当該住宅が当該年度の翌年度に係る賦課期日までに完成するものであること。
  3. 住宅の建替えが、建替え前の敷地と同一の敷地において行われるものであること。
  4. 当該年度の前年度に係る賦課期日における当該土地の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該土地の所有者が、原則として同一であること。
  5. 当該年度の前年度に係る賦課期日における当該住宅の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該住宅の所有者が、原則として同一であること。

今回の通知の改正では、上記の記載内容に追加して以下の「なお書き」が改正されました。

「なお、既存の家屋に代えて新たな家屋を建築している土地については、原則として当該家屋の建設が当該年度に係る賦課期日において着手されており、かつ当該家屋が当該年度の翌年度に係る賦課期日までに完成する必要があるが、当該翌年度に係る賦課期日において、当該土地において適当と認められる工事予定期間を定めて当該家屋の建設工事が現に進行中であることが客観的に見て取れる状況である場合にはこの限りではないこと。(法349の3の2①)」これにより、1、当該年度の賦課期日において工事に着手されており、現に工事が進行中であると客観的に確認できること、2、着工に際し決められていた工事予定期間が客観的にその土地の状況等に鑑みて適当と認められることの要件を満たせば、翌々年度に係る賦課期日で家屋が未完成であっても「住宅用地」とされる内容です。ただし、予定した工事が事後的な要因により延長するなどした場合については、この通知により宥恕され「住宅用地」と認定されるわけではないので注意が必要です。

[ 遠藤 純一 ]

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